Makler und Hausverwalter: § 34 c GewO (2023)

Grundlagen

Wer als Immobilienmakler, Kreditvermittler, Bauträger, Baubetreuer und/oder Wohnungsverwalter tätig sein möchte, benötigt für diese Tätigkeit eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung (GewO). Neben Wohnungsverwaltern (WEG-Verwaltern) zählen auch Mietverwalter dazu, die die Vermietung von Wohnraum an Dritte verwalten.

Die Definition

Immobilienmakler ist, wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, Gewerberäume oder Wohnräume vermittelt oder (als sogenannter Probemakler) die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will, § 34c Absatz 1 Satz 1 nein... 1 GewO.

Kreditvermittler ist, wer gewerbsmäßig den Abschluss von Darlehensverträgen, die keine Verträge im Sinne des § 34i Abs. 1 Satz 1 GewO sind, vermittelt oder die Möglichkeit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will, § 34c Abs 1, Satz 1, Nr. 2 GewO.

Bauträger ist, wer Bauleistungen für eigene oder fremde Rechnung, für eigene oder fremde Rechnung plant oder ausführt und beabsichtigt, Vermögenswerte von Käufern, Pächtern, Mietern oder sonstigen Berechtigten oder Erwerber von Erwerbs- oder Nutzungsrechten zu verwenden. , § 34c Absatz 1 Satz 1 Nr. 3a GewO.

Bauleiter ist, wer Bauleistungen für Dritte im Auftrag Dritter wirtschaftlich vorbereiten oder durchführen will, § 34c § 1 Nr. 3b GewO.

Wohnungsverwalter ist, wer das Miteigentum von Wohnungseigentümern im Sinne des § 1 Abs. 2, 3, 5 und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) oder für die Vermietung von Wohnraum Dritter im Sinne gewerbsmäßig verwaltet § 549 BGB, § 34c Abs. 1 Nr. 4 Gewicht

Broker- und Entwicklerlizenz

SSelbständige Immobilienmakler, Kreditvermittler, Bauträger, Baubetreuer und Wohnungsverwalter benötigen vor Aufnahme ihrer Geschäftstätigkeit eine behördliche Erlaubnis nach § 34c GewO. In allen genannten Fällen werden bestimmte Anforderungen an die Person des Antragstellers gestellt.

Für die Erteilung der Konzession muss nachgewiesen werden, dass der Antragsteller – bei juristischen Personen auch der Vorstand oder der Geschäftsführer – ein persönliches Vertrauen besitzt und sich in einer geregelten finanziellen Situation befindet.

Bei der Berufsausübung selbst sind weitere Besonderheiten zu beachten. Diese ergeben sich im Wesentlichen aus den ergänzenden Bestimmungen der Grundstücksmakler- und Bauträgerverordnung (MaBV) und, wenn es sich bei den Wohnungen um Vermittler handelt, auch aus der Wohnungsmaklerverordnung (WoVermittG).

Außerdem gilt, dass auch selbstständige Hausverwalter grundsätzlich einer Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO bedürfen, wenn sie den von ihnen verwalteten Wohnraum vermitteln. Dabei spielt es keine Rolle, dass die Mietverträge im Namen des Eigentümers abgeschlossen werden und dem Hausverwalter nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz kein Maklerhonorar zusteht. Lediglich bei einer geringfügigen Vermittlungstätigkeit des Verwalters – was bei zwei bis drei Wohnungsmaklern pro Jahr der Fall sein sollte – übt er keine erlaubnispflichtige Vermittlungstätigkeit aus.

Sie sind nach Absatz 5 von der Erlaubnispflicht des § 34c GewO befreit

• Kreditinstitute, denen eine Erlaubnis nach § 32 Absatz 1 des Kreditwesengesetzes erteilt wurde, und Zweigniederlassungen von Unternehmen im Sinne des § 53b Absatz 1 Satz 1 des Kreditwesengesetzes,
• Kaufleute, die nur den Abschluss von Darlehensverträgen zur Finanzierung des von ihnen abgeschlossenen Verkaufs von Waren oder zu erbringenden Dienstleistungen aushandeln oder die Möglichkeit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen,
• Zweigniederlassungen von Unternehmen mit Sitz in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union, die berechtigt sind, Kredite zwischen Kreditinstituten im Sinne von Artikel 53 ter Nr. 7 des Bankengesetzes zu gewähren, sofern sich ihre Tätigkeit auf die Kreditgewährung zwischen Kreditinstituten in beschränkt nach Maßgabe des Absatzes 1,

• Gewerbetreibende, soweit sie nur Verträge über die Mitbenutzung von Wohngebäuden nach § 481 BGB nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 abschließen oder den Abschluss entsprechender Verträge nachweisen wollen

Genehmigungsantrag für alle Aktivitäten oder einzelne Aktivitäten?

Die Erlaubnis nach § 34c GewO kann für die vorgenannten Tätigkeiten einzeln oder für alle zusammen beantragt werden. Die Anforderungen sind (derzeit noch) dieselben. Die Kosten können jedoch stark variieren. Aus Kostengründen sollte man sich gut überlegen, ob man eine Volllizenz oder nur eine Teillizenz für die tatsächlich angebotenen Einzeldienste beantragt. Eine spätere Verlängerung ist jedoch wieder kostenpflichtig.

Insbesondere im Hinblick auf den ggf. vorzulegenden Prüfbericht nach MaBV (siehe dort) ist auch zu beachten, dass §34c Abs. 1 Satz 1 GewO zwischen erlaubnispflichtigen Tätigkeiten nach Absatz 1, Absatz 2 und Absatz 3 a/b unterscheiden.

Da Gewerbetreibende diesen Prüfbericht nur dann periodisch (auf ihre Kosten) vorlegen müssen, wenn sie als Bauträger (Nr. 3a) und/oder Bauüberwachung (Nr. 3b) tätig sind, sollte auch unter diesem Gesichtspunkt geprüft werden, wofür ( Teil -) Bereiche, in denen eine Genehmigung beantragt oder erforderlich ist.

Wer kann sich anmelden?

Die Erlaubnis kann von natürlichen und juristischen Personen erteilt werden, z.B. B. eine AG, GmbH, UG (haftungsbeschränkt) bestellt werden. Bei Gesellschaften ohne eigene Rechtspersönlichkeit (zB OHG, KG, BGB-Gesellschaft) ist die Zustimmung jedes geschäftsführenden Gesellschafters erforderlich. Dies gilt auch für Kommanditisten einer KG, wenn sie Geschäftsführungsbefugnis haben und daher als Kaufleute anzusehen sind.

Wird die Tätigkeit in der Rechtsform AG, GmbH oder UG (haftungsbeschränkt) ausgeübt, ist die juristische Person als solche immer erlaubnispflichtig. Es reicht also nicht wenn, und. B. der Geschäftsführer der GmbH oder der/die Gesellschafter die Erlaubnis erhalten hat. Dies sollte bei der Vorbereitung einer gewerblichen Tätigkeit immer berücksichtigt werden, um keine doppelten Lizenzgebühren zu zahlen.

In der Phase der Gründung einer juristischen Person ist die Konzession unabhängig von der durch den Notar durchgeführten Eintragung in das Handelsregister durch den oder die Gründungsgesellschafter bei der Konzessionsbehörde zu beantragen; die für die Verwaltung bestimmte(n) Person(en) kann/können jedoch mit der Bearbeitung der Bestellung beauftragt werden.

Ist die juristische Person bereits im Handelsregister eingetragen und beantragt erst dann die erforderliche Konzession, ist die Beauftragung der Konzession die Verwaltung oder der Vorstand. Dies gilt auch für den Fall, dass Änderungen oder Ergänzungen der Lizenz erforderlich sind.

Auch ein Wechsel in der Geschäftsführung oder im Vorstand juristischer Personen ist der zuständigen Behörde unverzüglich anzuzeigen (§ 9 MaBV). Anders als bei offenen (Handels-)Gesellschaften berühren diese personellen Veränderungen bei juristischen Personen jedoch nicht die Gültigkeit der Erlaubnis. Dies gilt auch bei Gesellschafterwechseln.

zuständige Zulassungsbehörde

Mangels besonderer Regelung des § 34c GewO bestimmt sich die sachliche Befugnis der Behörden zur Erteilung der § 34c-Erlaubnis nach der allgemeinen Regelung des § 155 Abs. 2 GewO nach den Landesregierungen oder den von ihnen bestimmten Stellen. Sie erklärten, dass die unteren Verwaltungsbehörden fachlich für die Verordnung verantwortlich seien.

Der Genehmigungsantrag ist immer bei der für die geplante Niederlassung zuständigen Verwaltungsbehörde zu stellen. Personen, die bei der Antragstellung noch nicht wissen, wo sie ihre (zukünftige) Niederlassung errichten wollen, können die Erlaubnis auch an ihrem Wohnort beantragen. Die einmal erteilte Erlaubnis gilt für das gesamte Bundesgebiet.

Zulassungsvoraussetzungen

Die Vollmacht kann nur erteilt werden, wenn der Antragsteller – bei einer juristischen Person auch der Verwalter oder der Vorstand – oder die mit der Verwaltung der Gesellschaft oder Zweigniederlassung betraute Person die erforderliche Eignung zum kaufmännischen Betrieb besitzt. Dies wird grundsätzlich verweigert, wenn der Bewerber oder Manager innerhalb der letzten fünf Jahre wegen eines Verbrechens oder Diebstahls, einer Unterschlagung, Erpressung, Betrugs, Untreue, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wucher oder Konkurs oder Insolvenz verurteilt wurde.

Der Antragsteller muss zudem in geordneten finanziellen Verhältnissen leben. So kann weder über ihr Vermögen ein Insolvenzverfahren eröffnet oder mangels Masse beendet werden, noch werden Haftbefehle oder eidesstattliche Versicherungen in die Versäumnislisten der Amtsgerichte aufgenommen.

Liegen solche Versagungsgründe nicht vor, steht dem Antragsteller ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Lizenz zu, der jedoch auch nachträglich inhaltlich eingeschränkt oder an Auflagen geknüpft werden kann.

Auch Wohnungsverwalter müssen für die Antragstellung eine Berufshaftpflichtversicherung nachweisen.

Handelsregister

Immobilienmakler, Wohnungsverwalter, Wohnungsvermieter und Kreditvermittler sowie Bauträger und Baubetreuer erfüllen nur mit der erteilten Erlaubnis die Voraussetzungen für den Berufszugang und können den Beginn ihrer Tätigkeit dem für das Ordnungsamt zuständigen Ordnungsamt mitteilen Arbeitsplatz. Auch ein Umzug oder Eigentümerwechsel ist dort zu melden.

Dies kann in einigen Bundesländern wie Rheinland-Pfalz oder Bayern der Fall sein.

Unternehmen können auch der zuständigen Industrie- und Handelskammer (IHK) mitteilen, ob die erforderliche Erlaubnis nachgewiesen werden kann. Dies gilt auch für Neuan- und Abmeldungen von Unternehmen.

Ausübung nach der MaBV

Mit der Immobilienmakler- und Bauträgerverordnung (MaBV) hat der Gesetzgeber Händler, die Tätigkeiten nach § 34c GewO ausüben, besonderen berufsrechtlichen Regelungen wie Rechnungslegungs-, Melde- und Anzeigepflichten unterworfen. Ausnahmen vom Anwendungsbereich der MaBV sind in § 1 Abs. 2 MaBV geregelt.

Verpflichtung zur kontinuierlichen Weiterbildung von Immobilienmaklern und Verwaltern von Wohnimmobilien

Zum 1. August 2018 wurde in § 34c GewO ein neuer Absatz 2a und damit die zusätzliche Ausbildungspflicht für Immobilienmakler und Wohnungsverwalter eingeführt. Diese zusätzliche Schulungspflicht gilt nicht nur für die Erlaubnisinhaber selbst, sondern auch für die direkt mit der zulassungspflichtigen Tätigkeit befassten Arbeitnehmer. Eine Besonderheit in diesem Zusammenhang ist, dass Gewerbetreibende gemäß § 34c Abs. 1 auch eine eigene Weiterbildungspflicht durch eine angemessene Anzahl von Personen erbringen lassen können, sofern ihnen die Aufsicht über die Vermittlung nach § 34c Abs. 1 obliegt . . . 1 S. 1 Nr. 1 (Immobilienmakler) oder Verwaltung nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 (Wohnimmobilienverwalter) und sind vertretungsberechtigt für den Kaufmann.

Die Weiterbildungspflicht bezieht sich auf mindestens 20 Stunden innerhalb von drei Jahren. Gemäß § 34c Abs. 2a beginnt die Weiterbildungszeit am 1. Januar des Kalenderjahres, in dem eine Erlaubnis nach Absatz 1 Nr. 1 oder Nr. 4 erteilt wurde oder eine im Betrieb unmittelbar Beschäftigte eine ausbildungsbedürftige Tätigkeit ausgeübt hat . Geschäftsmann.

Dabei ist unerheblich, ob die erlaubnispflichtige Tätigkeit während der 3-Jahresfrist dauernd oder nur wenige Monate ausgeübt wurde. Wer jedoch im gesamten Zeitraum z. B. wegen Elternzeit, unterliegt daher nicht der Weiterbildungspflicht. § 34c Abs. 2a und § 15b MaBV sehen keine weiteren Ausnahmen oder Befreiungen von der Weiterbildungspflicht vor.

Es wurde aber auch klargestellt, dass die zusätzlich zu berücksichtigende 3-jährige Ausbildungszeit statisch und nicht evolutionär ist. Bezogen auf den Beginn der vorgenannten Weiterbildungszeit endet diese am 31.12. des darauffolgenden (dritten) Jahres. Am Ende dieses Zeitraums müssen 20 Stunden zusätzliches Training reserviert werden. Die nächste Ausbildungsperiode beginnt am darauffolgenden 1. Januar. Entgelte, die über die festgesetzten Fristen hinausgehen, dürfen nicht in Anspruch genommen werden. Eine Überprüfung der Vollständigkeit der Ausbildungszeit kann daher erst nach vollständiger Ausbildungszeit erfolgen.

Die Verbesserung kann gemäß § 15b Abs. 1 Satz 3 MaBV persönlich, im begleiteten Selbststudium, durch interne Maßnahmen des Gewerbetreibenden oder auf andere geeignete Weise erfolgen. Bei Weiterbildungsmaßnahmen im begleiteten Selbststudium ist jedoch gemäß § 15b Abs. 1 Satz 4 MaBV eine nachweisbare Kontrolle des Lernerfolgs durch den Weiterbildungsträger erforderlich.

Die Inhalte der Zusatzausbildung müssen sich an den Vorgaben der Anlage 1 MaBV orientieren. Die MaBV Anlage 1 listet die inhaltlichen Anforderungen an die Zusatzausbildung zum Immobilienkaufmann in Abschnitt A und die inhaltlichen Anforderungen an die Zusatzausbildung zum Wohnungsverwalter in Abschnitt B auf.

Gewährleistungspflicht für die Ware des Auftraggebers,

Neben den Abrechnungs-, Registrierungs-, Auskunfts- und Mitteilungspflichten müssen der MaBV unterliegende Unternehmer, die vom Kunden Vermögenswerte zur Ausführung ihrer Aufträge erhalten oder zu deren Verwendung sie befugt sind, gegenüber dem Kunden eine Garantie für deren Wert leisten Vermögen oder eine Garantie für die Wirkung des Abschlusses der entsprechenden Versicherung. In solchen Fällen sind auch eine genaue Verwendung des Vermögens und eine separate Vermögensverwaltung erforderlich.

Jährliche Vorlage des Prüfberichts

Nach § 16 MaBV sind Bauherren und Bauüberwacher zudem verpflichtet, sich auf eigene Kosten einer jährlichen Prüfung durch einen geeigneten Prüfer zu unterziehen und den Prüfbericht bis zum 31.12. des Folgejahres an die zuständige Behörde zu übermitteln. Diese sollte einen Hinweis enthalten, ob und wenn ja, welche Verstöße festgestellt wurden.

Gewerbetreibende, die ihre Tätigkeit innerhalb der Frist zur Vorlage des Prüfberichts ernsthaft lahmgelegt haben, sind von der Pflichtprüfung ausgenommen. Es gibt eine ernsthafte Haltung, wenn das Geschäft gekündigt und die Lizenz aufgegeben wurde. Gewerbetreibende, die eine Erlaubnis als Bauträger und/oder Baubetreuer besitzen, aber im Berichtszeitraum keine erlaubnispflichtige Tätigkeit nach § 34c Abs. 1 GewO ausgeübt haben, müssen nicht geprüft werden. In diesem Fall genügt eine sogenannte Negativerklärung gegenüber der zuständigen Behörde.

Immobilienmakler, Kreditvermittler und Hausverwaltungen unterliegen nicht den Pflichten nach § 16 MaBV. Aus besonderen Gründen kann die Behörde aber auch für sie eine außerordentliche Untersuchung anordnen (§16 Abs. 2 MaBV).

entsprechende Prüfer

Alle Bereiche können nur von Wirtschaftsprüfern, Wirtschaftsprüfern, Wirtschaftsprüfungsgesellschaften und bestimmten Prüfungsverbänden geprüft werden.

Nur Immobilienmakler und Kreditvermittler gemäß § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 GewO haben die Möglichkeit, andere Personen mit der Durchführung der Prüfung zu beauftragen, sofern bei diesen ein besonderer Grund für eine außerordentliche Prüfung vorliegt Fälle. Diese müssen öffentlich bestellt oder zugelassen sein und aufgrund ihrer bisherigen Ausbildung und Erfahrung in der Lage sein, eine entsprechende Prüfung im jeweiligen Wirtschaftsbetrieb abzulegen. Berücksichtigt werden zunächst Angehörige der Berufe Steuerberater und Rechtsanwalt.

Wohnungsvermittlungsgesetz

Neben der Erlaubnispflicht nach § 34c GewO und MaBV müssen Immobilienmakler bei der Vermittlung von Immobilien zum Abschluss eines Mietvertrages auch das Gesetz über die Immobilienvermittlung (WoVermittG) beachten. Danach darf der Wohnungsvermittler nur dann eine Wohnung anbieten, wenn ihm ein Auftrag des Vermieters oder einer anderen dazu bevollmächtigten Person vorliegt. Das Gesetz legt auch fest, dass der Wohnungsvermittler öffentlich nur unter Angabe seines Namens und der Bezeichnung „Wohnungsvermittler“ Wohnraum anbieten oder suchen darf und im Wohnungsangebot die Miete angeben und angeben muss, ob die Nebenleistungen gesondert bezahlt werden.

Gewerbliche Immobilienmakler können von einem Wohnungsbewerber bis zu zwei Monatsmieten zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer als Vermittlungsgebühr verlangen.

Der Anspruch des Maklers ist unter bestimmten Voraussetzungen ausgeschlossen, beispielsweise wenn ein Einzelmietverhältnis für denselben Wohnraum aufrechterhalten, verlängert oder erneuert wird oder wenn Sie gleichzeitig Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter des Wohnraums sind Zeit. Dies gilt auch für bestimmte rechtliche und wirtschaftliche Verflechtungen.

Schließlich sieht die Neuregelung des § 2 Abs. 1a) WoVermittG vor, dass der Immobilienmakler vom Wohnungssuchenden nur dann die Zahlung eines Entgelts verlangen kann, wenn zwischen ihm und dem Wohnungssuchenden ein Wohnungsvermittlungsvertrag besteht und der Makler wurde nur aufgrund dieses Maklervertrages angewiesen, eine Wohnung vom Eigentümer anzubieten.

Ansprechpartner der Behörden für Erlaubnisse nach § 34c GewO